Con il termine locazione commerciale si intende un tipo di locazione che ha ad oggetto immobili adoperati per avviare o continuare un’attività (industriale, commerciale, ecc).
Per quanto concerne la disciplina, oltre alle norme sulla locazione previste nel Codice Civile, è disciplinata anche dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall’articolo 27 all’articolo 42.
In merito alla durata, invece, la legge stabilisce limiti precisi e un tempo minimo del contratto di locazione commerciale. Invero, tale tempo minimo si quantifica:
- in sei anni nell’ipotesi in cui l’attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o qualora si eserciti lavoro autonomo;
- in (almeno) nove anni nelle ipotesi in cui l’immobile sia destinato ad albergo o similari (ex art. 1786 c.c.) ovvero sia utilizzato per esercizio di attività teatrale.
È nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.
Ciononostante, l’art. 27 della legge del 1978 prevede la possibilità della locazione commerciale transitoria. Mediante tale tipologia si può stipulare un contratto di locazione con una durata più breve di quanto suindicato, ma solo nell’ipotesi in cui l’attività esercitata, o da esercitare, nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio. Si tratta dell’unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.
Migliorie nella locazione commerciale apportate dal conduttore
Può capitare che nel corso della locazione il conduttore apporti delle modifiche all’appartamento. Tali modifiche si possono qualificare in miglioramenti, semplici addizioni (ossia l’aggiunta di elementi stabili o semi-stabili all’immobile) o delle vere e proprie innovazioni.
Di norma, il conduttore può apportare miglioramenti all’immobile locato: può cioè realizzare interventi che aumentino la qualità o il valore economico del bene.
Egli però deve sempre:
– osservare la diligenza del buon padre di famiglia;
– non mutare la destinazione d’uso della cosa.
In materia di locazioni il nostro Codice Civile all’art. 1592, “Miglioramenti”, stabilisce, nonostante normalmente non sia previsto un rimborso per il conduttore che arricchisca l’immobile, la possibilità, se tali miglioramenti sono stati eseguiti con il consenso del locatore, di ricevere un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Ciò significa che l’approvazione deve essere espressa, ed è raccomandabile che l’inquilino, che intende apportare migliorie al bene, faccia firmare al locatore una dichiarazione in cui quest’ultimo accetti ed approvi espressamente le modifiche. Dunque, il conduttore non ha diritto a percepire l’indennità per i miglioramenti realizzati nell’immobile locato se questi non erano stati concordati con il locatore (Cass. Civile Sez III, 06/06/2019, n. 15317).
Inoltre, se al momento della riconsegna dovessero essere presenti sul bene locato dei danneggiamenti non dovuti a colpa grave del conduttore, questi potrebbero essere compensati con i miglioramenti.
L’indennità può essere richiesta nell’istante della riconsegna della cosa, ciò perché solo in tale momento è possibile effettuare una comparazione tra l’importo delle spese sostenute e l’incremento di valore conseguito dal bene locato.
Il conduttore, oltre ai miglioramenti, può apportare anche delle addizioni. Esse si definiscono in quelle opere che, pur unite o assimilate al bene, non si fondono con esso, mantenendo la loro autonomia ed individualità. Anche in tal caso il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia e non mutare la destinazione d’uso della cosa.
L’articolo di riferimento è il 1593 c.c., il quale va a identificare due tipi di addizioni, a seconda della natura di tali opere:
- addizioni facilmente separabili: sulle quali il locatore ha una duplice possibilità di scelta:
- esercitare il diritto di trattenerle, elargendo al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna;
- non esercitare il diritto suindicato, con la conseguenza che il conduttore può togliere le addizioni alla fine della locazione ovvero lasciarle se non arrecano danno al bene stesso (nel caso in cui le addizioni non vengano rimosse dal conduttore e si verifica un successivo deterioramento, il locatore può chiedere il risarcimento del danno).
- Addizioni non separabili dall’immobile: il locatore, senza che ne subisca un pregiudizio, ne diventa proprietario. In tale ipotesi, di norma, non spetta l’indennizzo al conduttore, ma se l’addizione determina un miglioramento del bene si applica la disciplina dei miglioramenti stessi suindicata.
Così come per i miglioramenti, anche per le addizioni il locatore non è tenuto ad indennizzare il conduttore, salvo che non vi sia stato il suo consenso alla realizzazione degli stessi (Trib. Salerno Sez. I, 20/05/2019, n. 1695).
Infine, vengono in rilievo le innovazioni. Di regola, il conduttore non può compiere innovazioni a patto che non alterino la struttura e la destinazione dell’immobile (Cass. sent. n. 3343/2001). Nel contratto può essere previsto un divieto di innovazione o un obbligo del conduttore di ottenere una preventiva autorizzazione.
La legge, all’art. 1582 c.c. rubricato “Divieto d’innovazione” proibisce al locatore di compiere innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
In caso di violazione, il conduttore ha come possibilità di richiedere:
- L’adempimento dell’obbligo di non fare le addizioni;
- La risoluzione del contratto;
- La riduzione del canone.
Inoltre, può sempre richiedere il risarcimento del danno.